Konut sektörünün proje değerlerinin belirlenmesi : İstanbul örneği

Abstract

Konut insanların barınma ihtiyacını karşıladığı mekânsal büyüklüğe sahip fiziki yapılardır. İnsanların barınma ihtiyacını temel alarak yatırımcılar için bir getiri aracı olma özelliği de taşıyan konuta sahip olmak için değerinin belirlenmesi gerekmektedir. Günümüz piyasa koşullarında arz edilen her bir ürünün değeri vardır. Bu değer söz konusu ürünlerin arzı noktasında emek, sermaye, işletme karları, katlanılan riski ve üretimde kullanılan girdilerin maliyetini karşılamada gereklidir. Son zamanlarda üretiminde artış yaşanan markalı konut projelerinin hızlı yaygınlaşması sonucu konut sektöründe makro ölçüde birçok gelişme yaşanmıştır. Özellikle İstanbul'da artan nüfusa karşılık inşa edilen konut projelerinin değerlerinin belirlenmesi piyasa dengesi açısından gereklilik arz etmektedir. Bu çalışmada konut sektörünün proje değerlerinin belirlenmesi üzerine İstanbul örneği referans alınarak ekonometrik analiz yapılmıştır. Hedonik regresyon ya da diğer adıyla hedonik fiyatlama modeli adı verilen yöntemin kullanıldığı çalışmada, Mart 2019 tarihi itibariyle İstanbul'da inşa edilen 3315 satılık konut projelerine ait veriler, ilan yoluyla alım-satıma konu olan internet sitelerinden veri madenciliği yöntemi ile elde edilmiştir. 7 nicel + 158 kukla değişken olarak elde edilen ham veriler günümüz koşullarında değer belirleyici faktörlerin niteliklerine ve adım adım regresyon modeline göre 5 nicel + 31 kukla değişkene düşürülmüştür. Bağımlı değişken olarak konut birim metrekare fiyatlarının kullanıldığı çalışmada, konut projelerinde ankastre mutfak, asansör, teras, banyo bulunması, ve konut genişliğinin artması, konutun bulunduğu kat, konutun güney ve kuzey cephede bulunması, konutun deniz manzaralı olması, konutun sahile, dolmuş durağına, semt pazarına, tren istasyonuna, havalimanına yakın olması, konutta ebeveyn banyosu, giyinme odası, klima, bulunması, konutta oda sayısının artması, konutun açık havuz, jeneratör, otopark, su park, oyun parkı, tenis kortu, içeren projede olması, ile konutun değeri arasında anlamlı bir ilişki bulunmuştur. Yatay kesitli yaptığımız çalışmada modelin genel olarak anlamlı olduğu sonucuna ulaşılmıştır. Bu çalışmada ortaya çıkan sonuç literatürde yapılan araştırmalara benzer sonuçlar ortaya koymuştur.

Housing, physical structures that meet the needs of people with spatial size of the shelter. On the basis of the housing needs of the people, it is necessary to determine the value of the property, which also has the property of being a means of return for investors. In today's market conditions, each product supplied has value. This value is necessary to cover labor, capital, operating profits, the risk incurred and the cost of inputs used in production at the point of supply of these products. As a result of the rapid expansion of branded housing projects, which have increased in recent years, many developments have been experienced in the housing sector in macro scale. Specifically, in spite of the increasing population in Istanbul, the determination of the values of the housing projects constructed is necessary for the market balance. In this study, econometric analysis has been carried out with reference to Istanbul example on determination of project values of housing sector. In this study, which is called hedonic regression or hedonic pricing model, the data of 3315 housing projects built in Istanbul as of March 2019 were obtained from internet sites subject to purchase and sale by means of data mining method. The raw data obtained as 7 quantitative & 158 dummy variables were reduced to 5 quantitative & 31 dummy variables according to the characteristics of value determining factors and step-by-step regression model in today's conditions. In the study, which uses the unit prices per square meter as the dependent variable, the housing projects have built-in kitchens, elevators, terraces, bathrooms, and increase in the width of the house, the floor where the house is located, the house is located on the south and north front, the house has sea view, the house is on the beach, the dolmus stop, the district market, train station, airport, parent bathroom, dressing room, air conditioning, increase in the number of rooms in the residence, the house with an outdoor pool, generator, car park, water park, playground, tennis court, the project includes, and the value of the house a significant relationship was found. In our horizontal cross-sectional study, it was concluded that the model was generally significant. The results obtained in this study showed similar results to those in the literature.