Konut satış fiyatlarının belirleyicileri : Sakarya İli üzerine güncel bir mekansal ekonometrik uygulama

Abstract

Konut piyasasında fiyat davranışları üzerine yapılan çalışmalar incelendiğinde ilgili piyasada fiyatların belirlenmesinde konutun arazi büyüklüğü veya donanımı gibi birçok maliyet ve talep faktörünün önem kazandığı görülmektedir. Fiyatlar bağlamında mekansal bağların önemli olduğu literatür üzerine yapılan incelme ile ortaya çıkmaktadır. Fiyatların mekansal olarak birbirine bağımlılığı çeşitli faktörlerden ileri gelmektedir. Bunlar piyasadaki eksik bilgi, işlem maliyetleri, tekelci eğilimler ve altyapı değişimleri gibi faktörlerdir. Bu bağlamda Sakarya İlinde birbirine mekansal olarak yakın olan konutlar ekseninde ciddi fiyat benzerliklerinin ya da mekansal korelasyonun bulunması muhtemeldir. Bu çalışmanın amacı, Sakarya İlinde konut satış fiyatlarındaki mekansal bağımlılıkları incelemektir. Başka bir deyişle, yakınlık durumunun konut fiyatları üzerindeki etkisini tespit etmektir. Bunun yanı sıra konutun fiyatını belirleyen diğer etmenlerde bu çalışmada ele alınmıştır. Çalışmada kullanılan veri 3595 adet konuttan tabakalı örnekleme yöntemi ile 347 tane olarak rastgele seçilmiştir. Veri Mart-Mayıs 2018 dönemini kapsamaktadır. Veri alanında güvenilir web kaynakları olan emlak sitelerinden elde edilmiştir. Mekansal korelasyonu (bağımlılığı) test etmek için mekansal ekonometrik yöntemler kullanılmıştır. Uygulanan bu yaklaşımlar sonucunda mekansal korelasyonun varlığı tespit edilmiştir. Mekansal korelasyon pozitif yönlü olarak tespit edilmiştir. Konut fiyat davranışını belirleyen ve geleneksel modellerde var olmayan yol yapımı gibi altyapısal değişimler gibi faktörlerden kaynaklandığı kanıtı bulunmaktadır. Ayrıca Sakarya ölçeğinde belediyelerin farklı imar uygulamalarında bulunmasının da bu etkiyi yaratabileceği söylenebilir. Konut piyasasında eksik rekabetin yaşanması, piyasasının tekelci bir piyasa olması, artan maliyetler ve yükselen vergi oranları Sakarya'da konut fiyatlarının yükselmesinin temel nedenleridir. Bu konut fiyatlarının yükselmesini önlemek ve konuta ilişkin talebi artırmak amacı ile devletin piyasada etkin rol oynayıp alternatifler üretmesi gerekmektedir. Diğer yandan konutlardan alınan vergi oranlarını düşürerek, konut fiyatlarına yansımasını önleyebilir.

When the studies on price behavior in the housing market are examined, it is seen that many cost and demand factors such as land size or equipment of the house have gained importance in determining the prices in the relevant market. In the context of prices, spatial ties are important. The spatial interdependence of prices comes from a variety of factors. These are factors such as incomplete information on the market, transaction costs, monopolistic trends and infrastructure changes. In this context, it is likely that there will be serious price similarities or spatial correlations in Sakarya province. The aim of this study is to investigate the spatial dependencies of housing prices in Sakarya province. In other words, to determine the effect of proximity on housing prices. In addition, other factors determining the price of housing are discussed in this study. The data used in the study were randomly selected as 347 units from 3595 houses with stratified sampling method. Data are getting from March to May 2018 period. Data are obtained from real estate sites that have reliable web resources in the field. Spatial econometric methods were used to test the spatial correlation. As a result of these approaches, the existence of spatial correlation was determined. Spatial correlation was determined positively. There is evidence of factors such as infrastructural changes such as road construction that determine housing price behavior and do not exist in traditional models. In addition, it can be said that the implementation of different zoning practices of municipalities in Sakarya scale can create this effect. Inadequate competition in the housing market, a monopolistic market, rising costs and rising tax rates are the main reasons for rising housing prices in Sakarya. The state needs to play an active role in the market and produce alternatives in order to prevent the rise in housing prices and to increase the demand for housing. On the other hand, it can prevent the reflection of the housing prices by decreasing the tax rates taken from the houses.